Muito se questiona acerca de qual o momento que as incorporadoras podem iniciar a negociação de unidades de empreendimentos imobiliários sob o regime de incorporação.
Historicamente, a redação original do artigo 32 da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n° 4.591/1964) previa que o incorporador somente podia negociar unidades autônomas após ter obtido, no cartório de Registro de Imóveis, o registro de incorporação.
Ocorre que, recentemente, essa legislação foi modernizada, por meio da Lei n° 14.382/2022, que modificou a redação do artigo 32, o qual passou a preconizar que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro do memorial de incorporação e seus respectivos documentos.
Essa singela alteração na redação do dispositivo trouxe consigo uma mudança prática considerável no ramo da incorporação imobiliária, já que, se antes era proibida toda e qualquer negociação antes do registro, agora essa vedação se restringe à alienação ou oneração das unidades.
Tal mudança permite que as construtoras possam iniciar e impulsionar seus procedimen-tos comerciais de negociação, viabilizando a reserva prévia dos imóveis antes mesmo do registro da incorporação, sem perder de vista a proteção aos consumidores, que devem ser minuciosamente esclarecidos acerca da natureza do procedimento.
A aplicação dessa modificação legal já começa a demonstrar seus efeitos práticos em tradicionais mercados imobiliários no Brasil, como no de Balneário Camboriú/SC, onde a FG Empreendimentos, uma das maiores incorporadoras de imóveis de luxo no Brasil, vem negociando as unidades de seu mais novo empreendimento, o Garden Park Home Club, de maneira paralela à tramitação cartorária do registro da incorporação.
Recentemente, o Ministério Público de Santa Catarina ingressou com ação civil pública alegando que a construtora havia desrespeitado a legislação ao negociar unidades imobiliárias antes da incorporação.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, contudo, compreendeu que a reserva de futuras unidades não pode ser interpretada como alienação, já que todos os investidores foram cientificados de que a incorporação estava em curso e ainda não efetivada. Desse modo, acolheu as razões da incorporadora e autorizou o prosseguimento das negociações e reserva de unidades antes da incorporação.
Essa decisão não só representa importante vitória para a FG Empreendimentos, mas inaugura relevante precedente para a indústria imobiliária em geral, já que a transposição juridicamente segura de burocracias desnecessárias através do avanço da legislação fomenta o aquecimento do setor ao permitir maior agilidade para as operações imobiliárias.
Mário Pegado
fonte: https://tribunadonorte.com.br/colunas/direito-imobiliario-e-possivel-negociar-unidades-antes-do-registro-da-incorporacao/
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